Hoeveel overbieden in Amsterdam?

Gemiddeld betaalde een koper in Amsterdam in het tweede kwartaal van 2026 zo'n 7 procent boven de vraagprijs, meldt de Makelaarsvereniging Amsterdam. Dat is het korte antwoord. Het bruikbare antwoord is dat je dat getal beter niet op jouw vraagprijs kunt loslaten.

De meeste kopers vragen hoeveel procent ze erbij moeten doen. Maar een vraagprijs is geen waarde. Het is een startpunt dat de verkoper kiest, soms bewust aan de lage kant om zo veel mogelijk mensen naar de bezichtiging te krijgen. Een percentage bovenop een willekeurig startpunt zegt dus weinig. De betere vraag is: wat is deze woning waard, en wat is hij mij waard?

Het gemiddelde verschilt sterk per stadsdeel

Achter die 7 procent zitten grote verschillen. In West en Oost bood respectievelijk 88 en 87 procent van de kopers meer dan de vraagprijs. In Centrum en Zuid was dat ongeveer twee op de drie. En binnen elk stadsdeel zitten woningen met twintig kijkers naast woningen met twee.

Tel je het gemiddelde simpelweg op bij de vraagprijs, dan kom je bij de ene woning er nog niet eens aan te pas en betaal je bij de andere te veel. Wat telt is hoeveel belangstelling er voor deze woning is, en hoe de vraagprijs zich verhoudt tot wat vergelijkbare woningen in dezelfde buurt echt hebben opgebracht.

Kijk naar verkoopprijzen, niet naar vraagprijzen

Voordat ik een bod adviseer, kijk ik naar wat vergelijkbare woningen in de buurt de afgelopen tijd hebben opgebracht, per vierkante meter. Daarna corrigeer ik voor de staat, de verdieping, de buitenruimte en de erfpacht. Vraagprijzen van andere woningen tellen daarbij niet mee: die zeggen alleen wat een verkoper hoopt.

Hoe lang staat de woning al te koop?

Dat is misschien wel de belangrijkste vraag. brainbay, het data-onderdeel van de NVM, zette de verkooptijd van woningen naast de opbrengst. Woningen die binnen een maand verkopen gaan gemiddeld 5,4 procent boven de vraagprijs weg. Staat een woning drie tot vier maanden te koop, dan is het gemiddeld 2,5 procent eronder.

In Amsterdam staat een woning gemiddeld 32 dagen te koop. Staat een woning er al veel langer, dan is overbieden meestal niet nodig. Dan is er iets met de prijs of met de woning, en daar hoort je bod op in te spelen.

De fout die ik het vaakst zie

Van tevoren geen grens bepalen. Na drie bezichtigingen wil je een woning zo graag dat je in een biedronde blijft verhogen. Bepaal daarom vóór de bezichtiging je maximum, op basis van de waarde en wat je financiering toelaat. Schrijf het op, en houd je eraan.

Het hoogste bod wint niet altijd

Voordat ik voor mezelf begon, werkte ik twee jaar als makelaar bij Burgersdijk Makelaars, aan de verkoopkant. Daar zag ik vaak dat het hoogste bod niet automatisch won. Een bod met weinig voorbehouden, een snelle overdrachtsdatum of een koper die zijn financiering al rond had, kon het winnen van een hoger bod met veel onzekerheid. Een verkoper kiest niet alleen voor het bedrag, maar ook voor de kans dat de koop doorgaat.

Voorbehouden laten vallen: alleen als je het kunt dragen

Een voorbehoud van financiering beschermt je als de bank het bedrag niet rond krijgt. Wie het laat vallen om sterker te staan, moet zeker weten dat de financiering past, ook als de taxatie lager uitvalt dan het bod. Het verschil tussen bod en taxatie betaal je dan zelf.

Houd het hoofd koel

Er komt altijd een volgende woning. Er staan nu meer woningen te koop dan een jaar geleden. Het echte risico is niet dat je een woning misloopt, maar dat je er een koopt voor een prijs waar je jarenlang mee zit.

Een aankoopmakelaar kent de verkoopprijzen in de buurt, ziet wat er aan een woning mankeert voordat je biedt, en weet hoe de verkopende makelaar werkt. En hij heeft er geen emotie bij. Soms betekent dat een scherper bod, soms het besluit om een woning bewust te laten gaan.

Bronnen: Makelaarsvereniging Amsterdam, Kwartaalcijfers woningmarkt Q2 2026, 9 juli 2026; brainbay, Woning langer dan 3 maanden te koop, 9 juli 2024, op basis van transactiedata over het tweede kwartaal van 2024.